Piaszczyste plaże, piękne widoki, bogata historia, ale też stabilna gospodarka i atrakcyjny system podatkowy wciąż przyciągają na Cypr osoby zza granicy. Zakup nieruchomości na Cyprze może się okazać doskonałą inwestycją. Okazuje się, że dla mieszkańców Unii Europejskiej formalności zostały maksymalnie uproszczone. Sprawdź, jak w praktyce kupić nieruchomość na Cyprze.
Gdzie kupić nieruchomość na Cyprze?
Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości na Cyprze, przede wszystkim poznaj tutejszy system prawny obejmujący w tym zakresie obcokrajowców. Dzięki temu cały proces przebiegnie szybko, sprawnie i zgodnie z miejscowymi przepisami. Cypr podzielony jest na dwie części: północną i południową. Część południowa to tzw. Cypr „europejski” – zakup nieruchomości przez obywateli Unii Europejskiej jest tu prosty i nie podlega wielu ograniczeniom. W części północnej – Tureckiej Republice Cypru Północnego – możesz kupić tylko jedną nieruchomość. Aby nabyć ich więcej, musisz prowadzić działalność gospodarczą.
Jak można się domyślić, zdecydowanie większym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości położone w regionie Cypru Południowego. W praktyce druga strona jest właściwie niedostępna do inwestorów z UE. Nie ma też tam polskiej ambasady.
Planowanie i dobry research
Kolejna kwestia to znajomość rynku nieruchomości Cypru Południowego. Jak w każdym innym kraju, poszczególne regiony różnią się między sobą pod względem cen działek, lokali i obiektów. Na podstawie analizy dostępnych ofert zawęzisz zakres poszukiwań odpowiednio do budżetu, którym dysponujesz.
Następnie trzeba określić kryteria, jakie musi spełnić dana nieruchomość. Przejrzenie ofert odpowiadających tym kryteriom, analiza cen i lokalizacji może zająć sporo czasu, jednak okazuje się bardzo istotna m.in. podczas negocjacji cen i warunków sprzedaży. Wsparcie w tym zakresie może zapewnić agencja nieruchomości. Choć taka usługa wiąże się z dodatkowymi kosztami, pozwoli oszczędzić czas osobie, która nie zna dobrze cypryjskiego rynku.
Gdy już wybierzesz wymarzoną nieruchomość…
Na pierwszy rzut oka dom lub mieszkanie mogą wydać się idealne. Zanim jednak zdecydujesz się na kupno nieruchomości na Cyprze, dokładnie przyjrzyj się wszelkim szczegółom. Taka inspekcja obejmuje m.in. sprawdzenie prawidłowości i bezpieczeństwa działania instalacji w budynku, zweryfikowanie potrzeby napraw i oraz kwestii strukturalnych obiektu.
Jeśli inspekcja wykryje nieprawidłowości, masz do wyboru dwie opcje: negocjować cenę lub zrezygnować z zakupu. Dobrze je przemyśl – czasem bowiem poważne uszkodzenia znacząco wpływają na możliwość korzystania z obiektu. Ich naprawa może okazać się zupełnie nieopłacalna.
Zakup nieruchomości na Cyprze może odbyć się zarówno osobiście, jak i zdalnie. W drugim przypadku wystarczy udzielić na piśmie pełnomocnictwa dla prawnika.
Czym jest „due diligence” nieruchomości?
Zanim zdecydujesz się na kupno nieruchomości, musisz sprawdzić jej stan prawny. Obciążenie hipoteką, niespłacone długi, lokatorzy to niektóre z wielu problemów, których istnienie trzeba wykluczyć jeszcze przed rozpoczęciem procedury kupna mieszkania, domu czy działki na Cyprze. Jeśli możesz sobie na to pozwolić, w sprawdzeniu „due diligence” skorzystaj z pomocy prawnika.
Jak kupić nieruchomość na Cyprze – krok po kroku
Masz już swoją wypatrzoną nieruchomość, kwestie prawne i lokalowe zostały zweryfikowane, a ustalona cena odpowiada obu stronom? Czas na formalności związane z kupnem nieruchomości na Cyprze. Poniżej krok po kroku opisujemy cały proces.
Warto przy tym wiedzieć, że choć dla obywateli UE procedura zakupu nieruchomości jest uproszczona, obecnie władze Cypru w celach bezpieczeństwa skrupulatnie weryfikują napływający do kraju kapitał. W związku z tym formalności związane z zakupem mogą się wydłużyć nawet do 6 miesięcy.
Numer identyfikacyjny i konto na Cyprze
Zanim rozpoczniesz proces zakupu nieruchomości na Cyprze, musisz posiadać numer identyfikacji podatkowej i otworzyć tutaj konto bankowe. Dodatkowo, obcokrajowcy spoza UE muszą uzyskać zgodę na zakup nieruchomości od Rady Obcokrajowców.
Podpisanie umowy rezerwacyjnej
Umowa rezerwacyjna to odpowiednik polskiej umowy przedwstępnej. Na tym etapie sprzedający zażąda zaliczki na poczet zakupu, zwykle od 1.000 do 3.000 euro. Na ustalony czas wycofuje nieruchomość z rynku, tak by kupujący zdążył dopełnić wszystkich formalności.
Wniosek o zezwolenie na zakup nieruchomości
Obowiązek ten dotyczy wyłącznie obywateli spoza UE. Wniosek należy złożyć w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych w Nikozji.
Umowa sprzedaży
Umowa sprzedaży to dokument sporządzany przez prawnika i podpisywany w jego obecności. W krajach południowych prawnik często występuje w roli, jaką w Polsce pełni notariusz. Dzięki jego obecności umowa sprzedaży staje się wiążąca. Dokument ten zawiera wszystkie potrzebne informacje na temat nieruchomości i warunków sprzedaży.
Rejestracja nieruchomości
Po podpisaniu umowy należy zarejestrować nieruchomość w urzędzie ds. gruntów i nieruchomości (odpowiednik polskiego wydziału ksiąg wieczystych) właściwym według miejsca położenia lokalu, domu lub działki. Czynności tę nowy właściciel może dokonać osobiście lub za pośrednictwem prawnika.
Przeniesienie własności
Czas na dopełnienie formalności prawnych. Akt własności nieruchomości (akt notarialny) podpisywany jest w obecności urzędnika ds. gruntów. Obie strony – nabywca i sprzedawca, muszą stawić się w urzędzie rejestru gruntów z posiadanymi aktami własności. Na tym etapie konieczne jest zapłacenie salda zakupu oraz wymaganych podatków.
Podatki przy kupnie nieruchomości na Cyprze
Kupno nieruchomości na Cyprze wiąże się z koniecznością zapłaty podatku i opłaty skarbowej.
Podatek od nabycia nieruchomości
Tzw. Transfer Fees, nazywany też opłatą za transfer, podatkiem transferowym lub opłatą za przeniesienie, można przyrównać do polskiego podatku PCC. Stawka wynosi około 3-6% od wartości mieszkania czy domu i jest zależna od ceny nieruchomości.
Podatek od towarów i usług
Podatek VAT od nabycia nieruchomości zapłacisz tylko wtedy, gdy jest ona nowa lub znacząco zmodernizowana. Stawka dla pierwszej takiej zakupionej nieruchomości wynosi 5%, pod warunkiem że będzie ona wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe, natomiast dla każdej następnej – aż 19%.
Ważne! Nieruchomość, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, zostaje zwolniona z podatku od nabycia nieruchomości.
Podatek od zysków kapitałowych
Wynosi 20% i dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy nabywca osiąga zyski z odsprzedaży nieruchomości.
Opłata skarbowa
Wynosi 0,15% ceny nieruchomości do kwoty 170.860 euro, a powyżej niej – 2 euro za każdy 1.000 euro. Należy ją wnieść w ciągu 30 dni od zakupu.
Warto też pamiętać, że na opłaceniu powyższych należności podatki za nieruchomość na Cyprze się nie kończą. Każdego roku właściciel lokalu czy domu będzie musiał opłacać podatek od nieruchomości. Stawka w tym wypadku wynosi maksymalnie 0,8% jej wartości. Obowiązuje też kwota wolna od podatku – do 120 tys. euro. Do tego w grę wchodzą opłaty za czynsz, media czy ubezpieczenie.
Jak kupić nieruchomość na Cyprze od dewelopera?
Nieco inaczej formalności wyglądają przy zakupie nieruchomości na Cyprze do firmy deweloperskiej. W tym wypadku już na etapie umowy rezerwacyjnej trzeba wnieść bezzwrotną opłatę, zwykle w wysokości około 5.000 EURO. Jeśli formalności załatwiane są na odległość, należy przesłać deweloperowi kopię paszportu lub dowodu osobistego.
Deweloper przygotowuje umowę sprzedaży i przekazuje ją nabywcy. W ciągu określonego czasu, zwykle 2 tygodni, kupujący musi wpłacić kolejną kwotę – najczęściej wynosi ona 30% ceny mieszkania czy domu. Po otrzymaniu pieniędzy, deweloper przesyła umowę do biura ewidencji gruntów.
Umowa sprzedaży zawiera informacje o wszystkich ratach i terminach ich płatności. Ostatnią ratę nabywca wpłaca już po zakończeniu budowy. Wtedy możliwe jest dokończenie formalności i ostateczne podpisanie aktu własności.
Po dokonaniu wszystkich opłat i dopełnieniu formalności, nieruchomość na Cyprze jest już Twoja! Możesz dysponować nią jako właściciel, a więc nie tylko mieszkać, ale też np. wynajmować lub prowadzić w niej działalność gospodarczą.
